深度分析：房地产税要来了！但它究竟能不能降房价？

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深度分析：房地产税要来了！但它究竟能不能降房价？

作者：天狐行空

    最近房地产税成了“两会”期间的焦点，引起了广泛的热议，许多人，特别是在无房族的心中又燃起了“降房价”的希望。

    从“两会”期间的政府工作报告和财政部正副部长的表态来看，征房地产税似乎已是“板上钉钉”、“箭在弦上”的事了，剩下的就是如何立法、如何征收和何时征收的事了。但民间质疑的声音也非常大，主要的质疑是征房地产税“是否合法”。

    那么，征房地产税究竟能不能降房价？该不该征？合不合法？怎么做才能真正地降房价？

    一、先说房地产税该不该征、合不合法

    按照财政部副部长史耀斌的公开说法，征收房地产税是一个世界多数国家都在实行的一个“共性”做法，言下之意是在房地产税的征收上我国也要“与国际接轨”。但是，我们中国在房地产的所有权上是否也要与国际接轨呢？如果在这一“共性”和“关键点”上不与国际轨，征收房地产税的法理依据又在哪里呢？

    我们知道，房地产税在本质上属于财产税，而征收财产税的前提是纳税人必须具有对该财产的完全所有权和支配权。世界上多数国家的“共性”是房子都有地产和房产的完全所有权，而且是永久性的，可继承的，而我们的房子却没有地产的所有权，只有70年的使用权（其实就是“租用权”）——换言之，房主根本就没有房子这项财产的完全所有权和支配权，怎么能收TA的财产税呢？再说，房子本身和其它物品一样都是有使用寿命的，而且在年年折旧和贬值之中，值钱和增值的只是房子下面的地产，而地产又不属于房子的“租用者”，怎么能按地产增值后的“评估值”收“租用者”的地产税呢？

    也就是说，我们的房子虽然花了世界上最贵的房价，但所有权却不属于自己，而是处于一种“租用”状态，而且是一次性付了70年的房租，如果说70年房租就是一种变相的使用税的话（而且是一种超级重税）， 38 38429 38 14939 0 0 1530 0 0:00:25 0:00:09 0:00:16 2784 38 38429 38 14939 0 0 1506 0 0:00:25 0:00:09 0:00:16 3305再征岂不成了税上征税、重复征税？

    由此可见，从法理上说，中国若想也与“世界上多数国家”一样征收房地产税，前提是中国的房子也应与“世界上多数国家”一样具有地产的所有权，让我们的房子具有完全的所有权和支配权。但这一点我们做到了吗？能做到吗？做不到，就不能征收，否则就是不合法的。

    然而，从资源占有的角度看，许多人拥有几套、几十套甚至几百套的房子显然是不公平的，而且正是因为他们囤积了大量的房子成为推高房价的重要因素之一。怎么办呢？总不能把人家的房子没收了吧？

    在笔者看来，要想真正地降房价，最根本的解决之道不是加税（因为世界上还没有一种商品因为加税而降价的），而是要从“土地”这个源头上寻找出路才不会重蹈“调控→上涨→再调控→再上涨”的轮回和覆辙，让房子回归它的居住属性，因为地价至少占了整个房价的一半左右，地价不降，房价怎么会降呢？就是降又能降多少呢？

    由此可见，要想真正地降房价，就需要决策层摈弃“土地财政”和“房地产是中国经济的支柱产业”的思路。因为这不仅不是世界多数国家的“共性”，更重要的是，我们的土地是老祖宗留下来的，是“合作化”和“人民公社”化后国家从我们祖辈那里无偿取得的。换言之，国家在从我们祖辈那里取得这些土地的时候是无偿的、没有成本的，而现在地方政府却以比“世界上多数国家”都高的价格、以收取“土地出让金”的名义卖了，这就相当于是你把我们自己的东西又卖给了我们，钱却你花了，这合理吗？说得过去吗？按理说，既然你当初是从我们祖辈那里无偿取得的这些土地，就应该让我们这些后代子孙购买零地价的房子，因为从法理上讲我们有天然的对祖辈地产的继承权。可是你现在却把我们祖辈的地产以比“世界上多数国家”都高的价格卖给了我们这些天然的继承人——不，其实是以比“世界上多数国家”都高的地价租给了我们,而且还让我们一次性付了70年的租金，而现在又要征房地产税，而且是年年征，这是哪家的道理？没道理嘛！

    那么，怎么做才算有道理？很显然：既然你当初是从我们的祖辈那里无偿取得的土地，那就应该让我们这些后代子孙们建造或购买没有地价成本的房子。农村的宅基地之所以能无偿使用和有继承权就是基于这个道理。城市当然也不能例外。因为城市的土地也是当初从我们的祖辈那里无偿取得的。你对不属于自己的土地收取“土地出让金”来自己花显然是不对的，对本来就属于我们的土地向我们收取比“世界上多数国家”都高的“土地出让金”更是不应该的。也许你会说这是国家的土地，但国家不等于政府，更不等于地方政府，而应该是属于“我们大家”的，即属于全体国民的。既然是“我们大家”的，你地方政府最多只是一个暂时的代管者，怎么能把“我们大家”的土地再高价卖我们大家，而钱却自己得了、自己花了呢？说不通嘛！说不通就不能再卖我们自己的土地、收我们的“土地出让金”了嘛。不收“土地出让金”，建房成本和房价不就下来了吗？至少要降一半以上吧？

    这样才能让房子真正回归“房子是住的”本来属性！

    但为什么有近路不走，要舍近求远呢？

    这就又回到了“土地财政”、“支柱产业”和GDP增长的问题上了。

    二、再说征房地产税究竟能不能降房价

    答案是：不一定，或很难说。

    为什么这么说呢？

    抛开“合法性”问题不说，原因至少有二：

    一要看政策制定者和立法者们的思路是为了“稳房价”还是“降房价”、是想继续让房地产作为中国经济的“支柱产业”，还是想让房子回归其“居住”属性，兑现其“房子是住的，不是炒的”诺言——如果是前者，那房地产税立法就仍然还是之前的“调控”思路，房价就会重复之前十几年“每‘调控’一次，房价就报复性地上涨一次”的老路。为什么呢？因为我们的房市和股市一样，都属于“政策市”，如果决策层想继续让房地产作为中国经济的“支柱产业”，就不会真正地打压房价（比如取消“土地出让金”），也就不会把房地产税率定得太高，更不会出台对炒房客的惩罚性税率，只要征收的税款低于房子的租金和增值收益之合，大量的存量房就不会释放出来，房价当然就不会下跌（上海和重庆的试点已充分说明了这一点）。而公众也就会有“政府不允许跌”或“房价还会涨”的心理预期，从而维持或助长公众的买房保值欲望。果若如此，房价怎么会降呢？就算是降，又能降到哪里去呢？

    二要看土地和货币政策。因为，就算税率适当，单靠征税降房价，其力度也是很有限的，因为我国的高房价不只是靠宽松的信贷政策“炒”起来的，它的高建筑成本在那摆着，而高建筑成本主要是“土地出让金”太高（按任志强的话说：“土地占48%，与税收合计占70%”，而单纯的建造成本不过每平米千元左右），如果“土地出让金”不降或不取消，房价就算是降，又能降多少呢？

    关于“土地出让金”在房价中所占的比例，以中等城市保定2016年实行“限价限售”（该市规定开发商的房屋售价不能高于每平米13000元、房主购买后10内不能出售）等“史上最严厉”的调控措施后出让的第一块住宅用地“2016-027号”地块来说，当时由万科、碧桂园、北京K2和本地的多家著名地产公司参与竞拍，虽然实行了严厉的“双限”，但并没有丝毫减轻地产大佬们的拿地热情，由于“狼多肉少”，竞争过于激烈，经几次“焀断”后，最后这块 6.08公顷（91.15亩，6.08万平米）的地块以10.04亿元“破天荒”的高价被北京K2地产拍得，单是地价就合每亩1141万元（合每平米17100元）！按规划“地上建筑面积”（含幼儿园和物业等各种设施在内）181699平米来计算，单是“土地出让金”一项的成本就是每平米5723.75元！而按规划总户数1648户来计算（大都是90-134平米的小户型），单是“土地出让金”一项就户均63.11万！再加上各种税费和建筑成本呢？户均成本怎么也得上百万吧？

    如此高得离谱的“土地出让金”成本，单靠征房地产税，就算能降房价，又能降到哪里呢？

    三、房价上涨和居高不下的“三大因素”

    如果你稍微注意一下就会发现，我国的房价是从2000年前后开始一路暴涨到现在的，为什么？因为上世纪八九十年代是允许自建房的，也叫“集资建房”，而建房用地也不是买来的，而是“批”来的。此后自建房被禁止，房地产市场被少数地产商所垄断。“土地出让金”和“商品房”这两个概念就是从那时开始出现的，同时出现的还有“土地货币化”等概念。从此形成了房地产的高度垄断格局，房价也开始轮番上涨，“居高不下”。为什么“居高不下”呢？因为土地的垄断，各地政府都“炒地王”，“土地出让金”越炒越高，建房成本和房价也跟着“水涨船高”。加上“宽松的货币和信贷政策”的配合，把当时每平米千元左右的房价一路拉高到现在的每平米几万元以上！许多人把高房价归罪于“炒房团”，却没有多少人去想“土地垄断”、“土地出让金”、“土地货币化”和“宽松的货币和信贷政策”这几只无形之手在其中的主导作用。

    那么，房建垄断、土地垄断和货币供应这三只“无形之手”是如何“联手”将房价拉高的呢？ 

    1、“房建垄断”对房价的影响：

    这个很重要，也很好理解，但也最被许多人所忽视。

    大家知道，不管是在整个世界还是我们中国的历史上，除了少数土地奇缺的大城市，不管是农村还是城市,房子都是很便宜的（就是现在我国农村的房子也仍然很便宜），为什么呢？一个最重要的原因就是因为家家都能自建房子！

    能自建房子有多重要？不只是自建房只有低廉的建材和人工成本，更重要的是形不成房子的供应垄断！而供应端一旦被垄断，垄断供应商就有了自己的“定价权”，从而能够操控整个市场，想卖多高就卖多高的价！这就是为什么我国房价的单边上涨是从1990年代末禁止自建房后开始的。   

    2、“土地垄断”对房价的影响：

    我们先不说“土地货币化”和收取“土地出让金”的合法性，我们就只说说土地垄断是如何把土地价格从每亩几万元一路拉到现在的上千万元的（各地不等）。

    许多人可能纳闷：为什么世界上只有中国地价飚升、“地王”频现、“一枝独秀”，而美国和欧洲的地价却百年来没什么变化？根本原因就在于美欧各国都有无数个“地主”，而我们中国只有一个“地主”，从而形成了土地的高度垄断。因为只有高度垄断才能有土地的定价权，从而有效地掌控土地价格（比股市上的“庄家控盘”还要有效，因为股市的庄家不只一个）。反之，如果有无数个“地主”，就会出现价格竞争，就很难形成垄断，就没法“炒地王”，土地价格自然就很难上去了。当然，更难形成单向的长期暴涨。这就是为什么美国现在的房价仍然与120年前差不多（详见下图。1998~2005年美国经济泡沫期间的房价暴涨和泡沫破裂后的暴跌是百年美国房价走势中的一个特例，原因是克林顿时期的货币政策，这是我在后边要说的另外一个推动房价上涨的重要因素——货币超发对房价的影响），因为美国的土地和我们“人民公社”化之前一样都是个人所有，它有无数个“地主”，你卖一千，他卖八百，其他人可能又卖五百、三百甚至二百，所以很难形成土地价格的垄断，也就难以造成土地价格的单向暴涨，从而导致房价的单向暴涨。这就是土地民有化形成的“多地主”格局对土地价格的调节和平抑作用。反过来说，我们中国只有政府这一个“地主”，它控制着全国的所有土地，平时捂着，偶尔拿出一块或几块来让N个地产商来“竞标”，谁出价最高谁得，结果是你出一万他出两万，你出一百万他出一千万甚至一亿，土地和房价能不“扶摇直上”吗？北京上海的房价换算成美元已远远超过伦敦、纽约和华盛顿就是明证。

（美国百年房价走势图）

    更重要的是，美国的房子不但包括房产和地产，而且是永久产权，而我国的房子只有房产没有地产，因为房子下边的地只有70年的使用权（这说明房价里包含的50%甚至以上的“土地出让金”实际上并没有真地“出让”给我们），这就相当于你房子下面的地是租用的，70年租期过后，你的房子在法律上就属于非法建筑了，除非你的房子有悬浮功能，否则被“地主”拆了你都没脾气，连官司都打不赢。这种没有地产的房子从理论上讲一文不值。而我国的土地是“全民所有”（注意：“全民所有”≠“政府所有”），它是没收了我们祖上的土地后由政府代管，然后“代管”者又自作主张“出让”给了我们，而实际上是把我们自己的土地又用“竞拍”炒高后的卖地价租给了我们。换言之，你其实不是买房，而是提前预交了几百万、上千万的租金租了70年的房！这70年的利息是多少？这还没算70年中的货币贬值因素呢（贬值速度见下图）！如果是按揭贷款呢，等你还完贷款，人也老了，房子的租期也就到了，到期后你的儿子或孙子如果继承你的遗产的话还得接着续租（如果人家硬要让你缴纳的话），结果就是子子孙孙接着给“地主”交地租，否则只能放弃“继承权”。当然，到那时“地租”（即“土地出让金”）肯定就不是现在这个价了。然而，现在租期还没到就又蹦出来一个“房地产税”，你说让人如何是好？

    3、“货币之手”是如何拉动房价上涨的：

    上面我们谈了“土地垄断”和“房建垄断”所形成的“定价权”和“控盘度”对房价的双重影响。

    下面我们再来看看货币这只无形之手是如何对“控盘度”极高的房价进行拉升的。  

    先看下边这张图中房价与货币供应量M2的高度“相关性”（以北京为例，其它城市大同小异）：

（房价与货币供应量M2的“相关性”）

    从上图中我们可以清楚地看到：货币供应量M2线不但大大领先于GDP线，也领先于房价线，而且是“拉”着它们呈抛物线式窜升。这说明了什么呢？

    这张图的内涵非常丰富，它说明了很多问题，一定要细看，而最明显、最重要的一点就是货币超发对房价的拉动作用。这就象在股市中的股价一样，单单是庄家控好了盘、有了“定价权”还不行，要想让股价翻倍拉升获利，还需要有“利好消息”的配合和大量“增量资金”的不断进场才行。“增量资金”从哪里来？当然是银行了。于是我们就看到了上图中的惊人走势。

    由此你就可以知道，在“土地垄断”和“房建垄断”这两个要素不变的情况下，房价是升是降还是“盘整”，就看第三个要素——“货币之手”的动作了。

    货币超发与房价上涨之间的“正相关”性是如此明显，然而，房价涨了十几年，政策的制定者们也喊了十几年明知不起任何作用的“调控”和“限购”，却从来不提“货币”严重超发这个关键。可以肯定地说，何时不按下“印钞机”的马达按钮，结果就是“调控”和“限购”一次，房价就报复性上涨一次，而且一次比一次猛烈（见下图）。

    我们常听说“打蛇要打七寸”，房价又何不如此。决策层每次面对房价暴涨的“调控”措施就是“限购”、“限贷”。限购限贷当然限的是需求方，即买方（也就是交易环节），但却从来不提房建垄断、土地垄断和货币供应这三个影响房价的关键要素。这无疑是舍本逐末。难道是政策制定者们不懂吗？当然不是。

    道理很简单：降房价是普通百姓尤其是无房族的想法，而决策层则是希望“维护房地产的稳定发展”，因为自2008年经济放缓以来，房地产已成为我国的“支柱产业”和GDP的主要贡献者，更是各级政府“土地财政”的主要来源，怎么会让房价下跌呢？因为房价一下跌，土地就会难卖，土地价格也会跟着下跌，“土地出让金”收入就会减少，GDP也会很难看，这怎么能行呢？

    可见这是百姓和政府双方思考问题的角度不同所致。

    如果你稍微注意一下，其实政府从来没说过“降房价”，而是说“调控”“限购”和“维护房地产的稳定发展”。“降房价”是你自己对“调控”、“限购”等措施的错误理解，人家可没这样说！是你自己想象力太丰富，能怪谁呢？

    综上所述，由此可见，“调控”、“限购”和“限贷”最多只是暂缓了交易的热络程度，并不能降低房价，只有通过减少或停止货币发行、减税、增加住宅土地供应或土地民有化以及自建房合法化才能真正地抑制和降低房价，否则怎么会降呢？就是降，又能降到哪里呢？

    征房地产税能不能降房价呢？降多少？

    看看再说吧。

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